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  新浪乐居讯：艰难的2020年不知不觉已经从指缝间溜走，虽然《时代》周刊给了2020年一个“最坏一年”的评价，但对于房地产行业来说，这既是挑战，也是机遇！

  过去的一年，房地产市场出现了很多变化，比如楼市调控趋于常态化，“一城一策”全面施行；强调稳健发展，“三道红线”给房企上紧箍咒；互联网对居住服务的渗透进一步加深，直播卖房、线上看房、天猫淘房等层出不穷。

  这些变革的背后，实际上是经济、人口、技术、监管等多种因素交织影响的结果，疫情则起到了加速器的作用。

  回望2020，恩施楼市从疫情挣扎中逐渐复苏，在秋季房交会期间达到一个峰值，随后保持稳步上升的态势。从成交上数据上看，房价同比有所回落，但成交量有增无减，供需两旺，市场活跃度并未受到太大影响。

  而一级市场方面，土拍则在下半年迎来爆发，成交金额创下历年之最，这对于2021年的二级市场来说，无疑是埋下了一个伏笔。

  那么2021年，楼市，究竟何去何从？

  都说房地产行业的发展，长期看人口，中期看土地，短期看金融和政策。

  接下来，我们不妨从这几个角度来展望一下，2021年恩施楼市的走势大致会呈现怎样的情况。

  一、人口：需求红利期

  据恩施州统计局公布的数据显示，截止2019年末，恩施州人口总计约402万，其中城镇人口93.8万，乡村人口308万。

  具体到恩施市，总人口约81万人，其中城镇人口24万，乡村人口57万，常驻人口78万，迁出人口稍多于迁入人口。

  从总量来看，恩施州的人口基数相对来说是比较庞大的，住房作为最基本的需求，在城镇化的推动下，也催生房地产市场的发展。

  而从城镇化水平来看，未来整个恩施州会有相当长一段时间的发展期。

  从数据上可以看到，全州常驻人口城镇化率仅为46%左右，与发达地区的70%左右相比有很大差距。

  城镇化的自然增速约为1%，也就是说全州每年就大约有4万人进城，至少需要1万多套房子供其居住。

  同时，恩施州城作为州府所在地，对其他县市还有着较强的辐射力，改善型需求较多。在湖北城镇发展战略分区规划中，恩施市也是鄂西地区仅有的一个人口适度集聚区，加上丰富的旅游资源、硒资源，未来发展空间还非常巨大。

  经常有网友会质疑说恩施每年造那么房子，哪里有那么多人买？其实当把这些数据归结起来分析之后，会发现供给和需求实际上大致是平衡的，只是因每年的大环境或政策不同偶有波动而已。

  要知道，房企拿地开发动辄就是几个亿的投入，若对市场没有详细严谨的调查，断然不会拿这么钱打水漂。

  二、土地：资源珍贵

  土地，是房子的根基，土地的供应，决定着房子的开发量，土地的价格，也决定了房子的基础成本。

  恩施是一座山城，早期城市沿清江发展，随着城市人口增多，两岸的土地已经开发殆尽，再过去就是高山峡谷，无法利用，因此“北扩东进西延”发展战略很快得以施行。

  但是与平原地区相比，恩施州城狭长丘陵盆地地形的特殊性，丹霞地貌的保护，加上国家用地政策愈发趋紧，可供开发用地越来越少，土地资源珍贵，构成了楼市的一个上升因素。

  2020年的一级市场分化非常明显，上半年受疫情影响，商住用地成交仅两宗，对市场普遍持悲观态度，然而随着组合贷、首付拿地、地下车位租售落地等各种利好政策的刺激，土地市场在下半年迎来前所未有的爆发。

2020年恩施土拍拿地详情

  据不完全统计，仅在2020年6月-12月，恩施州城就成交了15宗住商住用地，总价值高达26亿，创历年新高。

  而且，在这些成交地块中，上百轮竞拍和高溢价率频繁出现，其中金桂大道由科宏竞得的一块地溢价更是达到了一个亿，本土房企和外来房企的厮杀愈发激烈。

  激烈的竞争也导致了土地价格攀升，200万/亩以下的地价很少见，地段稍微好点，就直指300万+，面粉的高成本也使得面包的售价逐渐走高。

  从土拍中可以看出，各大房企对恩施楼市的未来充满信心，无论是深耕恩施多年的碧桂园、广银集团、润德地产，还是新秀卓尔、科宏、劲森等，在新城这块热土上，可谓倾注了心血。

  不过从市场供给侧来看，新区如此众多大地块集中拍出，对于2021年的楼市供应来说，无疑充满了变数，一方面当前在售项目已有30多个，其中不乏多个百万方体量的大盘；另一方面，诸如四代房、江浙园林等品质概念项目的落地，也将进一步加剧市场分化，真正考验楼盘产品力的时候也到了。

  三、金融和政策：“稳”字当头

  在“2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  从大政方针看，2021年的政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控

  因此，虽然市场基本面依旧强劲，但房价普涨的时代或将一去不返，从十四五规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。

  就恩施而言，疫情过后，从省28条，恩施州12条，对于房地产行业来说都是开源引流的利好政策，特别是组合贷的落地，释放了很多购房需求。

  在金融政策方面，当前的房贷利率处于历史较低水平，LPR定价的房贷一族，2021年房贷还有所下降；首付方面，首套房征信较好的业主可以做到两成，很大程度上减轻了购房压力。

  在恩施州《十四五规划和2035远景目标建议》中也提到，要力争地区生产总值年均增速高于全省，大力建设世界硒都·中国硒谷，融入“宜荆荆恩”城市群等，这些目标的实现，无疑与房地产息息相关。

  可以看到，2020年受到疫情和洪灾等多重因素影响，房地产市场仍保持复苏的原因，第一，疫情激发了消费者住房条件改善的需求；第二，在新冠疫情的冲击之下，全球货币流动性充裕，房地产作为稳定的资产受到青睐。

  因此，在2021年，若大环境不出现剧烈的震荡，恩施房地产市场的前景仍然非常可观，甚至未来十年，无论文旅地产、刚需改善都有着强劲的势头。

  还是那句话，产品为王，作为普通置业者，我们需要关注的是，在实力允许的范围内，选择好地段、高品质、宜居易租的好产品，这笔财富，将受用终身！